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Guía para el comprador

Comprar una vivienda es una decisión de inversión muy importante. Antes de adoptar su decisión, es imprescindible que se asesore a través de su agencia de confianza, InmoSquare Inmobiliaria Las Rozas de Madrid le ofrece profesionales experimentados y de su confianza que le aconsejarán sobre la operación de compra de su futura vivienda y le informarán sobre todos los trámites de manera transparente, de sus derechos y del proceso a seguir para completar dicha compra con total garantía.

Elección de la propiedad, pago del depósito y firma del documento de reserva

Antes de iniciar la búsqueda de la propiedad es necesario hacer un listado detallado de todos los requisitos que el comprador considera esenciales. Dentro de esa lista se encuentra el precio máximo, la zona de ubicación ideal, las características de la propiedad y del entorno.

Si va a comprar un inmueble de cierto valor es recomendable encargar un informe técnico a un arquitecto con el fin de descartar que la propiedad tenga problemas o vicios ocultos que pudieran afectarle en el futuro. Los vendedores son responsables de los vicios ocultos, es decir, que no eran visibles o aparentes, pero es necesario reclamar por vía judicial con las demoras y costes que ello genera. Por tanto, un informe previo le ahorrará sorpresas, tiempo y dinero. Si solicita una hipoteca para financiar la adquisición, el banco enviará un tasador a la vivienda pero, por lo general, el informe que este realice no reflejará el estado constructivo de la propiedad sino sólo su valor comercial.

Una vez elegida la propiedad, conviene abonar un depósito o señal y firmar un documento de reserva. El depósito suele ser una cantidad pequeña (entre 3.000 y 6.000 euros) que queda en poder de la agencia inmobiliaria y que sirve para asegurar la compra y retirar la propiedad del mercado, así como para congelar el precio. Es importante recalcar que, en caso de que el comprador decida no completar la operación, no podrá recuperar el depósito, salvo pacto escrito en contrario como, por ejemplo, que no se consiga la financiación necesaria o que se descubran problemas de tipo técnico o legal que desaconsejen la compra.

Elección de un asesor inmobiliario

En la compraventa de un inmueble el comprador debería contar con el asesoramiento de un asesor inmobiliario para asegurar que la operación se lleva a término de forma segura y con todas las garantías legales.
Es conveniente que dicho asesor sea independiente del promotor y vendedor para evitar cualquier conflicto de intereses en la negociación del contrato de compraventa.

Un buen asesor inmobiliario dispone de las herramientas, los contactos, los conocimientos y la experiencia necesarios para verificar la capacidad jurídica de los vendedores; redactar o revisar cada documento que deba ser firmado y que pueda comprometer sus intereses; garantizar que se cumplan todos los requisitos legales; y asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o cargas.

Negociación de los términos del contrato de compraventa

Una vez abonado el depósito y firmado el documento de reserva, el propietario o su representante deberán hacer llegar a la parte compradora la documentación de la propiedad que permita estudiar la viabilidad de la operación desde el punto de vista jurídico, urbanístico y fiscal.

Como mínimo es importante verificar lo siguiente:

  • Que la superficie y el estado constructivo real de la propiedad estén debidamente reflejados en el Registro de la Propiedad.
  • Que el promotor sea el titular registral de los terrenos donde se construirá la propiedad (en caso de compra en construcción o sobre plano).
  • Que los vendedores tengan título suficiente y que puedan transferir la propiedad sin limitaciones.
  • Que los representantes de los vendedores tengan poderes suficientes para actuar en su nombre.
  • Que la construcción tenga Licencia de Obras, que la misma se otorgara para aquello que finalmente se haya construido y que dicho permiso nunca haya sido revocado.
  • Que la construcción tenga Licencia de Primera Ocupación y que esta no haya sido revocada.
  • Que las garantías que aporta el promotor contra los pagos efectuados durante la construcción de las viviendas sean suficientes y conformes a las exigencias legales en tal sentido.
  • Que la propiedad no tenga ningún procedimiento sancionador abierto en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento y que esté construida conforme al Plan General de Ordenación Urbana de la ciudad.
  • Que el inmueble no tenga cargas, gravámenes o limitaciones.
  • Que la propiedad esté al día en el pago de los impuestos, cuotas de comunidad y contratos de suministros.
  • Que se haya emitido un certificado de eficiencia energética antes de la venta.

Adicionalmente el comprador debe disponer de un adecuado y detallado contrato de compraventa que cubra todas las posibles eventualidades que pudieran surgir hasta la transmisión efectiva de la titularidad del inmueble, incluida la posibilidad de que el vendedor decida no vender tras haber firmado el contrato y antes de formalizar la compraventa ante notario.

Una vez firmado el contrato privado, ambas partes quedan obligadas a respetarlo en los términos y condiciones pactados. No dé por hecho nada de lo que se haya mencionado o le hayan ofrecido de palabra. Conviene reflejarlo todo en el contrato.

En el caso de compra de viviendas sobre plano o en construcción, entre la firma del contrato y la firma de la escritura suele haber pagos intermedios, que generalmente coinciden con determinadas fases de la obra. Asegúrese de que haya un certificado oficial y visado por parte del arquitecto que confirme que se ha alcanzado dicha fase de la obra.

Firma de la escritura de compraventa y entrega del inmueble

El proceso de compra termina con la firma de la escritura pública de compraventa por parte de comprador y vendedor. En ese momento el vendedor otorga título de propiedad al comprador y éste entrega el resto del precio acordado.

La firma de la escritura de compraventa se formaliza ante notario. El notario es un servidor público y, por tanto, independiente de las partes, que da fe pública de que estas han acordado la transacción y de que lo han hecho conforme a la ley.

Antes de la firma los notarios solicitan información al Registro de la Propiedad, para verificar que no existen cargas, gravámenes o embargos de última hora, e inmediatamente después del acto de la firma, envían al Registro de la Propiedad una copia electrónica de la escritura traslativa de dominio, por lo que el Registro tiene una anotación de los nuevos propietarios con carácter inmediato.

Una vez obtenida la propiedad del inmueble con la firma ante el notario, usted tendrá acceso a su propiedad. El proceso de compra no termina aquí sino que es necesario que se liquiden los impuestos y gastos asociados a la compra.

El proceso de compra

EN RESUMEN, EL PROCESO DE COMPRA ES EL SIGUIENTE

1

Elección de la propiedad, pago del depósito y firma del documento de reserva

2

Elección de asesor inmobiliario

3

Negociación de los términos del contrato de compraventa.

4

Firma de la escritura de compraventa y entrega del inmueble

5

Inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad de suministros

6

Pago de impuestos y liquidación de gastos